INTERVENTI DI MANUTENZIONE ORDINARIA

Comunicazione interventi di Manutenzione Ordinaria | ROMA

Può essere utilizzata per comunicare la realizzazione di interventi di manutenzione ordinaria che rientrano nell’attività edilizia libera. Può farne richiesta il proprietario dell’immobile o chi ne abbia titolo (Affittuario, Usufruttuario o Compromissario acquirente, autorizzati dal proprietario) per opere da effettuare esclusivamente su immobili ricadenti all’interno del territorio del Municipio o del comune.

Tale comunicazione non è obbligatoria, ma è consigliabile, tanto più che è gratuita in termini di diritti di segreteria e consente di tenere traccia dei lavori svolti.

La manutenzione ordinaria non è sufficiente per chi volesse usufruire del Bonus casa / ristrutturazione al 50% e non autorizza lavori che prevedono un intervento sugli impianti (elettrico, idrico, gas) oppure di demolizione e ricostruzione tramezzi, porte ed aperture.
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Manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria corrisponde all’edilizia libera, ed è costituita da tutti quegli interventi attuabili senza presentare una specifica autorizzazione. Rientrano nella manutenzione ordinaria gli interventi di:

• Demolizione e/o ricostruzione totale o parziale dei pavimenti
• Demolizione e/o ricostruzione totale o parziale di rivestimenti o intonaci interni e loro coloritura.
• Riparazione o sostituzione di infissi interni ed esterni (nel caso di sostituzione di infissi esterni, ad esclusione di alcune eccezioni, sono richieste delle pratiche asseverate, quali CILA o SCIA).
• Impianti per servizi accessori: idraulica, allontanamento di acque meteoriche, illuminazione, riscaldamento, ventilazione ed opere inerenti  sempre ché non comportino creazione di nuovi volumi tecnici ( nel caso di interventi sugli impianti tecnologici, sussiste l’ obbligo degli adempimenti previsti di cui alla L.10/91 e D.M. 37/08).
• Coloritura di prospetti esterni senza modifiche ai preesistenti aggetti, materiali, ornamenti e coloriture  (in questo caso occorre che vengano allegate le foto a colori dei prospetti e che venga nominato un Direttore dei Lavori che dovrà firmare la comunicazione per accettazione dell’incarico)
• Eliminazione delle barriere architettoniche (senza opere esterne e/o modifiche alla sagoma dell’ edificio)
• Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo (di carattere geognostico)
• Movimenti di terra (pertinenti all’esercizio di attività agricole)
• Serre mobili stagionali (sprovviste di struttura in muratura e funzionali allo svolgimento dell’ attività agricola).

Inquadramento e limiti dell’intervento

Tali tipologie di lavori costituiscono un quadro generale, soggetto però, a vincoli e specifiche relative alla zona o all’edificio stesso. A Roma, a seconda della zona, alcuni dei lavori indicati (in particolare i lavori sull’esterno) possono ricadere in pratiche edilizie vere e proprie. Gli edifici vincolati specificatamente, necessitano di approvazione anche per semplici interventi di manutenzione ordinaria. Inoltre qualsiasi delle lavorazioni sopraelencate deve attenersi a quanto previsto dalla legislazione vigente e dai regolamenti comunali.

Poiché l’edilizia libera non necessita di asseverazione, non ci sarà un tecnico che inquadra e conferma l’intervento asseverandolo, perciò la possibilità di errori di valutazione in merito all’intervento è alta.

Sanzioni in sanatoria | ROMA

Non sono previste delle sanzioni per chi, in edilizia libera, non consegna il modulo di manutenzione ordinaria, se i lavori effettivamente rientrano in questa categoria. E’ però necessario definire ed inquadrare esattamente i lavori da svolgere, in modo da poter verificare e dimostrare che i lavori non rientrino in manutenzione straordinaria. Nel caso i lavori rientrassero, in manutenzione straordinaria o ristrutturazione, quindi in un procedimento asseverato quale CILA, SCIA, i lavori costituirebbero un abuso edilizio e varrebbero le sanzioni relative al procedimento in oggetto.

Detrazioni e bonus per la manutenzione ordinaria

I lavori di manutenzione ordinaria rientrano nelle detrazioni del bonus ristrutturazione se associati a lavori di manutenzione straordinaria, che però rientrano nella quasi totalità dei casi, nelle pratiche CILA o SCIA. Quindi un intervento completamente in manutenzione ordinaria non può usufruire delle detrazioni del Bonus casa. Lo stesso bonus mobili ed elettrodomestici, scatta con la sola manutenzione straordinaria. 

In casistica differente vale per il Bonus facciate al 90%, che prevede interventi specificatamente di manutenzione ordinaria.

Elenco degli interventi tipo in manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria a meno di regimi vincolistici sulla zona o sull’immobili include la gran maggioranza degli interventi di riparazione sostituzione e rinnovamento.

Riparazione, sostituzione e rinnovamento

1. Pavimentazione esterna e interna
2. Intonaco interno e esterno
3. Elemento decorativo delle facciate (es. marcapiani, modanature, corniciature, lesene)
4. Opera di lattoneria (es. grondaie, tubi, pluviali) e impianto di scarico
5. Rivestimento interno e esterno
6. Serramento e infisso interno e esterno
7. Inferriata/Altri sistemi anti intrusione
8. Elemento di rifinitura delle scale
9. Scala retrattile e di arredo
10. Parapetto e ringhiera
11. Manto di copertura
12. Controsoffitto non strutturale
13. Controsoffitto strutturale
14. Comignolo o terminale a tetto di impianti di estrazione fumi
15. Ascensore e impianti di sollevamento verticale
16. Rete fognaria e rete dei sottoservizi
17. Impianto elettrico
18. Impianti per la distribuzione e l’utilizzazione di gas
19. Impianto igienico e idro-sanitario
20. Impianti di estrazione fumi

Installazione, riparazione, sostituzione e rinnovamento

1. Impianto di illuminazione esterno
2. Impianti di protezione antincendio (normativa specifica)
3. Impianto di climatizzazione
4. Antenna/parabola e altri sistemi di ricezione e trasmissione
5. Punto di ricarica per veicoli elettrici
6. Pompa di calore aria-aria (fino a 12 kW)
7. Deposito di gas di petrolio liquefatti
8. Ascensore, montacarichi
9. Servoscala e assimilabili
10. Rampa
11. Apparecchio sanitario e impianto igienico e idro-sanitario
12. Dispositivi sensoriali

Seppur sembrino compresi tutti i lavori di una comune ristrutturazione, non lo sono, poiché il limite è dato dai termini riparazione e sostituzione, e ci si riferisce ad opere legittimate. La stessa riparazione di un impianto elettrico ad esempio segue comunque un normativa specifica, anche se rientra in manutenzione ordinaria, quindi va fatta da soggetto competente ed abilitato in merito. La riparazione poi non prevede la trasformazione o l’ampliamento, che ricadono in manutenzione straordinaria, quindi almeno CILA.