PERIZIA PER IL DISTACCO

Perizia tecnica asseverata art 1118 cc

Il condomino che decida di staccarsi deve munirsi di un’apposita perizia per il distacco dal riscaldamento condominiale, redatta da un tecnico abilitato, che attesti la fattibilità del distacco, senza comportare un aggravio di costi per i restanti condomini, né di squilibri di funzionamento. Il documento va consegnato all’amministratore ed alla ditta conduttrice del generatore. 

È lecito distaccarsi dall’impianto condominiale?

Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini

(Cass. 5331/2012).

Qualora il regolamento di condominio vieti il distacco, aiuta l’art. 1118 c. 4 c.c. che è stato introdotto recentemente, e pone dunque il problema di valutare la portata del divieto di distacco contenuto in un regolamento condominiale di natura contrattuale.

È pur vero che il citato articolo non rientra tra le norme inderogabili menzionate nell’art. 1138 c.c. tuttavia, secondo la Suprema Corte

il regolamento di condominio, anche se contrattuale, è un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale dell’ordinamento

(Cass. ord. 11970/2017).

Il regolamento, quindi, non può comprimere né menomare i diritti che spettano per legge ai condomini

(Cass. 19893/2011).

Nulle le regole di condominio che vietano il distacco

La Cassazione mette un paletto importante: nell’ordinanza 32441/2019 depositata lo scorso 11 dicembre, si legge che i condomini hanno sempre diritto a separare la propria unità immobiliare dall’impianto comune e a provvedere diversamente a mantenerla confortevole durante la stagione fredda, questo anche ove il regolamento condominiale di natura contrattuale vieti espressamente il distacco e obblighi i comproprietari a sostenere le relative spese.

Nella sentenza si evidenzia che:

• ai sensi dell’art. 1118, quarto comma, cod. civ., il diritto del condomino a distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco (ex plurimis, Cass. 12580 del 18/05/2017; Cass. 12/05/2017, n. 11970);
• il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l’uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall’art. 1123 cod. civ. è derogabile.

E’ sempre possibile distaccarsi con la sola perizia?

Non è possibile distaccarsi qualora il distacco per ragioni tecniche comprometta il funzionamento dell’impianto condominiale o ne riduca di molto l’efficienza, cagionando danni ai restanti condomini. In questo caso la questione va valutata in termini di oneri a carico del distaccante.

E’ vantaggioso il distacco dall’impianto centralizzato?

Il distacco consente di provvedere autonomamente al fabbisogno di riscaldamento, condizionamento o acqua calda sanitaria, senza dipendere dall’impianto centralizzato. I vantaggi possono essere principalmente di natura tecnica in quanto un nuovo impianto autonomo potrebbe consentire un maggior margine di regolazione e gestione. La perizia per il distacco dal riscaldamento condominiale non si basa sulla stima di un eventuale risparmio energetico derivante dal distacco, poiché nella maggioranza delle casistiche il risparmio non c’è.

Distaccandosi, quali spese si riducono?

Il distacco consente di abbattere la quota condominiale riferita all’impianto centralizzato dal quale ci si distacca, ma in merito alla sola spesa della quota consumi, mentre altre spese per la manutenzione e la sicurezza dell’impianto potrebbero comunque essere addebitate, anche in relazione allo specifico patto condominiale.

La norma dispone che il condomino distaccato debba contribuire unicamente alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua conservazione e messa a norma.

 Il condomino rinuncia all’uso non già alla comproprietà del bene comune; in futuro, infatti, potrebbe decidere di riallacciarsi all’impianto.

Al distacco, corrisponde un risparmio energetico?

A meno di situazioni specifiche particolari, il distacco generalmente non comporta un risparmio energetico, poiché dovendo comunque provvedere autonomamente ai fabbisogni, ci si deve dotare di impianti autonomi.

La stessa normativa tende a disincentivare il distacco dagli impianti centralizzati, tanto è che il nuovo impianto autonomo a seguito del distacco non può rientrare nell’Ecobonus. Ci può essere comunque una convenienza economica, nelle situazione nelle quali le spese condominiali non sono proporzionate ai consumi o prevedono rincari rispetto alle soluzioni di mercato.

Detrazioni fiscali Ecobonus al 65%?

Per gli interventi di distacco dalla caldaia o da un generatore condominiale non possono usufruire delle detrazioni Ecobonus, poiché non costituiscono risparmio energetico globale e comunque è una categoria di interventi esplicitamente esclusa dagli incentivi fiscali. Si dovrà perciò procedere a proprie spese, senza incentivi fiscali all’installazione di nuovi generatori.

Distacco dall’impianto condominiale e APE

Il distacco dal generatore condominiale varia ed incide sulla prestazione energetica dell’immobile che viene distaccato, lo stesso perciò dovrà essere munito di nuovo Attestato di Prestazione Energetica APE, nonché di certificato AQE per la fine dei lavori. Nel caso il distacco incida significativamente sul funzionamento del generatore condominiale, anche i rimanenti immobili potrebbero necessitare di nuova certificazione APE.

Relazione Ex legge 10 a seguito del distacco

L’installazione a seguito del distacco, di un nuovo impianto di riscaldamento prevede la Relazione Ex Legge 10 e pratica edilizia per i lavori impiantistici necessari.

È possibile il distacco qualora derivino squilibri a seguito dello stesso?

Qualora non sia possibile dare prova dell’assenza di notevoli squilibri o dell’assenza di aggravi per i restanti condomini tramite la perizia per il distacco dal riscaldamento condominiale, il distacco dall’impianto centralizzato condominiale non è possibile e qualora sia già stato effettuato, l’amministratore potrebbe disporre il ripristino dello stato di fatto. In alcuni casistiche, anche in presenza di squilibri derivanti, è possibile distaccarsi corrispondendo un indennizzo concordato in sede di assemblea condominiale.