Quando non sussiste l’obbligo di variazione catastale Docfa

difformità catastali lievi

Circolare 2010 n. 2 | Agenzia delle Entrate

Obbligo di variazione catastale Docfa

L’obbligo della dichiarazione di variazione catastale Docfa, sussiste nei casi in cui la variazione incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione della categoria e della classe, a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d’uso, ecc

Costituisce rilievo e, quindi, “fonte” di variazione catastale, ogni incoerenza che rappresenta fattispecie per la quale è obbligatoria la presentazione di un atto di aggiornamento catastale, ai sensi del citato art. 17, lettera b), del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249. Sotto tale profilo non assumono quindi rilievo la variazione dei toponimi, dei nomi dei confinanti e di ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, non influente sulla corretta determinazione della rendita. 

Si nota come a livello notarile, ad oggi, rivesta importanza anche la coerenza toponomastica, essendo spesso necessarie apposite istanze catastali per la correzione.

Difformità interne che non incidono sulla rendita

Si ritiene opportuno precisare, che a livello catastatale, non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità. Comportano, invece, l’obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione catastale, l’effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, variazione della destinazione d’uso o ampliamento.

Analogamente, per le unità immobiliari ordinarie per le quali la consistenza è calcolata in metri quadrati o in metri cubi, le modifiche interne di modesta entità, non incidenti sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali ovvero sulla destinazione dei singoli ambienti, non comportano l’obbligo della presentazione di una nuova planimetria in catasto. Di contro, è necessaria la presentazione della dichiarazione di variazione nei casi in cui la mutazione incide sulla consistenza o sulla classe (esempi tipici sono il caso del retrobottega di un negozio che, se trasformato in ambiente destinato alla vendita, incrementa l’originaria superficie dell’unità, ovvero la realizzazione di soppalchi, servizi igienici, ecc).

In ogni caso, anche variazioni interne soggette a CILA o SCIA, che non incidono sulla rendita, se denunciate o sanate a livello edilizio, vanno aggiornate in variazione catastale Docfa.

Qualsiasi modifica sopravvenuta in un immobile dev’essere comunicata agli uffici dell’Agenzia del Territorio (Catasto) entro 30 giorni dalla fine dei lavori di un intervento edilizio, è obbligatorio procedere con la variazione catastale dell’immobile. In caso di inadempimento l’Agenzia del Territorio applicherà una sanzione.

Ecco alcuni casi che rendono necessaria la variazione DOCFA:

Atti notarili e compravendite

La conformità catastale, deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

A livello edilizio vale lo stesso ?

Planimetrie catastali ed autorizzazioni edili, sono due entità distinte, con finalità distinte, che però dovrebbero essere coerenti tra loro. In presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria, sempre che la difformità non sia dovuta ad un abuso edilizio.

In caso di irregolarità urbanistica, non è sufficiente procedere solo a livello catastale, la questione si complica:

  • se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, ricordando che quest’ultima non sempre è realizzabile
  • se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per primo si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria

Per cui risulta evidente che anche una planimetria catastale conforme ed aggiornata allo stato di fatto, oppure con lievi difformità, è conforme alle richieste del catasto, ma potrebbe rappresentare una situazione urbanisticamente non regolare, quindi da regolarizzare a livello edilizio.

2021-09-13